מס שבח 2013 ומס שבח 2014 – 2017
– פטור ממס שבח אחת לארבע שנים: עד ל-31 בדצמבר 2013 המוכר זכאי מכוח החוק לקבל פטור ממס שבח כל ארבע שנים בעבור דירה אחת. אין חשיבות בפטור זה למספר הדירות שבבעלות המוכר, כל עוד ימכור דירה אחת בכל 4 שנים. משרד רואה חשבון בתל אביב
החל מה-1.1.2014 פטור זה יתבטל, ובמקומו יהיה חישוב מס לינארי בכל מכירה, כפי שיפורט בהמשך.
– פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה: עד ל-31 בדצמבר 2013 – מוכר, שהוא בעל הזכויות בדירת מגורים יחידה, ושלא הייתה בבעלותו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת בארבע שנים האחרונות, רשאי למכור את דירתו היחידה בפטור ממס שבח במכירתה. תקופת ההמתנה לפטור נוסף בגין דירת מגורים יחידה תהיה 18 חודשים.
החל מה-1 בינואר 2014, המוכר להיות בעל זכות בדירה ל-18 חודשים לפחות בטרם יוכל למכור בפטור את דירתו היחידה. בתיקון לסעיף שיחל מ-1.1.2014 יש גם הקלה – בעל דירה יחידה, שלו זכויות בפחות משליש בדירה נוספת, עדיין יכול יהיה ליהנות ממכירת הדירה היחידה בפטור; (בד"כ ירושה או מתנה)
בנוסף, גם אחזקה בדירת ירושה אינה פוגעת בהגדרת דירה יחידה לאור התיקון בחוק, כך שבעל דירה יחידה יהנה בפטור אם ברשותו בנוסף לדירתו היחידה דירה שנתקבלה בירושה,– צאצא של המוריש, ולמוריש לא הייתה במותו יותר מדירת מגורים אחת.
– פטור ממס שבח במכירת דירה מירושה: התנאים לקבלת הפטור בירושה הם: המוכר הוא בן זוג, צאצא (כולל נכד), או בן זוג של המוריש; לפני פטירתו היה המוריש בעלים של לא יותר מדירת מגורים אחת; אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס שבח במכירה. ההמלצה הרווחת היא להשתמש בפטור זה ככל וניתן, לפני שימוש בפטורים אחרים.
– פטור חד פעמי ממס שבח במכירת שתי דירות: מוכר דירה שהוא תושב ישראל יהיה זכאי פעם אחת למכור שתי דירות יחדיו בפטור ממס שבח, וזאת לצורך רכישת דירה אחת חלופית במקומן, אשר שוויה לפחות 3/4 משווי שתי הדירות הנמכרות. פטור זה יינתן רק אם עמד המוכר בכל התנאים המצוינים בחוק. החל מיום תחילת תקופת המעבר – ה-1.1.2014 יהיה ניתן למכור בהתאם לסעיף זה אך ורק במקרה ובמועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלות המוכר דירת מגורים נוספת אחת בלבד.
– פטור ממס שבח ב"מכירה ללא תמורה" – העברת דירה במתנה לקרוב – בהתאם לתנאים המצוינים בחוק, הרי שבמקרה וירצה המוכר לתת במתנה את הדירה לקרוב, כהגדרתו בחוק, יהיה פטור מתשלום מס שבח. הקונה מצידו ישלם רק שליש ממס הרכישה. הגדרת קרוב לענין אחים צומצמה החל מיום ה-1.8.2013 – בתיקון האחרון לחוק, העברה בין אחים ללא תמורה תיעשה רק כשהנכס המועבר מהאח אחד למשנהו התקבל ללא תמורה או בירושה מהוריהם של האחים על ידי אחד האחים קודם להעברה.
סעיף 49ו בנוסחו החדש קובע תקופות צינון חדשות – מקבל המתנה לא יקבל פטור ממס שבח במכירתה לתקופה של 4 שנים באם לא התגורר בדירה דרך קבע או 3 שנים באם התגורר בה דרך קבע.
– פטור ממס שבח מכח הוראת השעה – בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין 2011, ניתן היה לקבל עד ה-5 במאי 2013 פטור ממס שבח במכירת שתי דירות נוספות, מעבר לפטורים הרגילים הקבועים בחוק והמפורטים לעיל. תקופה זו הסתיימה – ויודגש כי כל מי שמכר דירה בהתאם להוראת השעה צריך להמתין 4 שנים ממכירת הדירה עד למכירה הבאה, אך מאחר והחל מה-1.1.2014 תחל תקופת המעבר ויתבטל הפטור ממס שבח במכירת דירה כל 4 שנים, ניתן יהיה לעשות שימוש בהגנה הלינארית ולמכור ב-1.1.2014 דירה נוספת בפטור ממס שבח, כמפורט להלן.
***חישוב לינארית *** החל מה-1.1.2014 בחוק ההסדרים נקבעו תיקונים המשנים באופן משמעותי את הפטורים וההסדרים השונים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. בתקופת המעבר שתחל ב-1.1.2014 ותסתיים ב-31.12.2017 חלות 4 הוראות מעבר שישפיעו על המיסים, ובכל שנה ישנה הוראה אחרת. בתכנון מס נכון ניתן לנצל את הוראות המעבר וההגנה הלינארית ולמכור לצורך הדוגמא דירה ב-1.1.2014 תוך הגנה לינארית, חרף העובדה שטרם חלפו 4 שנים מיום מכירת דירה אחרת בפטור, (כולל מכירה קודמת מכח הוראת השעה), ודירה הבאה למכור בפטור ממס 4 שנים מיום המכירה הקודמת, טרם תחילת תקופת המעבר, וכך למעשה למכור 3 דירות בפטור ממס שבח בתקופה של 4 שנים.
הוראות המעבר קובעות כי ניתן להחיל את שיעור המס החדש תוך הגנה לינארית במכירת שתי דירות מזכות בלבד בתקופת המעבר.
בתום תקופת המעבר, החל מה-1.1.2018 יחול שיעור המס החדש על מכירת דירות מגורים מזכות שנרכשו לפני יום המעבר, ללא מגבלות נוספות.
מס רכישה 2013 – 2014
להלן מדרגות מס רכישה (בתוקף מה-1 באוגוסט 2013 ועד 31 בדצמבר 2014) ברכישת דירת מגורים
מדרגות מס רכישה – רכישת דירה יחידה לתושב ישראל
– על חלק השווי שעד 1,470,560 ₪: 0%
– על חלק השווי שבין 1,470,560 ₪ – 1,744,270 ₪ – 3.5%
– על חלק השווי שבין 1,744,270 ₪ – 4,500,000 ₪– 5%
– על חלק השווי שבין 4,500,000 ₪ – 15,000,000 ₪ – 8%
– על חלק השווי שמעל 15,000,000 ₪ – 10%
מדרגות מס רכישה – רכישת דירה נוספת (דירה שאינה יחידה)
– על חלק השווי שעד 1,089,350 ₪: 5%
– על חלק השווי שבין 1,089,350 ₪ – 3,268,040 ₪ – 6%
– על חלק השווי שבין 3,268,040 ₪ – 4,500,000 ₪ – 7%
– על חלק השווי שבין 4,500,000 ₪ – 15,000,000 ₪ – 7%
– על חלק השווי שמעל– 15,000,000 ₪ – 10%
אין להסתמך על המאמר ללא קבלת יעוץ.
